Долевое строительство – пациент скорее жив или?..

Долевое участие в жилищном строительстве широко распространено в России – на данный момент около 50 процентов многоквартирных домов в стране возводится именно по этому принципу.

Такой способ приобретения жилья удобен тем, что даёт возможность покупателям выплатить его стоимость в рассрочку – с любого этапа строительства и до момента сдачи уже готового объекта. Плюс, цена квартиры в недостроенном доме выгодно отличается от цены квартиры на стадии ввода в эксплуатацию. Исходя из этого, многие граждане прибегают к долевому участию ещё и как к выгодному инвестированию своих денежных средств.

Схема долевого участия общеизвестна, проста и понятна – строительные компании привлекают вкладчиков (дольщиков), на чьи средства осуществляется сооружение жилого комплекса, после чего квартиры в нём становятся собственностью участниках долевого строительства, вложивших в реализацию проекта свои деньги.

В данном механизме есть только один серьёзный изъян – он удобен не только для честных девелоперов и приобретателей, но и для аферистов всех мастей. Ежегодно сотни граждан становятся жертвами мошенников и недобросовестных или безответственных застройщиков. Результатом «трудов » подобных манипуляторов стало немалое число громких дел об обманутыхдольщиках. К сожалению, когда подобное случается, поймать и наказать виновников, а главное, восстановить справедливость удаётся редко, так что эти процессы для пострадавших почти всегда безрезультатны.

Защитить права дольщиков законодатели пытались множество раз, внося всё новые коррективы в законодательную базу Российской Федерации. Это принесло определенные плоды – удалось снизить вероятность наступления негативных последствий при заключении подобных договоров, но совсем исключить, увы, нет. И теперь государство предлагает нам максимально радикальные меры по урегулированию данной сферы деятельности.

Настолько радикальные, что предлагаемый выход в своей сути несколько похож на поговорку, что лучшее средство для лечения головы – топор.

Правительство РФ намеревается к 2020 году вообще отказаться от долевого строительства и вывести из обихода на рынке строящегося жилья само это понятие. С 1 января 2016 года предлагается ввести так называемый переходный период, в течение которого финансирование «долёвки » начнут осуществлять только через банковскую конструкцию и никак иначе.

Между застройщиком, банковской организацией и приобретателем будет заключаться трёхсторонний договор, в соответствии с которым в банке открывается спецсчёт, на него приобретатель обязуется поместить свои денежные средства, и все выплаты на проектное финансирование должны будут производиться только через этот счёт.

Подразумевается надзор и контроль за целевым расходованием средств строительной организацией. Кто будет осуществлять этот контроль пока непонятно, но, вероятнее всего, и эти функции тоже делегируют банкам. Страхование гражданской ответственности застройщика в случае применения предлагаемых нововведений заменяется, соответственно, банковской гарантией. Привлечь средства, сумма которых превысит размер банковской гарантии, станет невозможно.

Заинтересованность банков прямая – риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств теперь лягут на них, именно им придется возмещать убытки инвесторам. Но вовлечение в схему дополнительного посредника, который тоже заинтересован в получении определённой выгоды от процесса, приведет к тому, что цены на квартиры вырастут – аналитики прогнозируют первоначально их увеличение на 5-10%.

С 2020 же года предполагается полный уход от формата привлечения денежных средств граждан-инвесторов и замена его исключительно на банковское кредитование строительства. Предложение, мягко говоря, небесспорное, так как повлечет за собой множество таких изменений на рынке строящегося жилья, которые нельзя назвать положительными.

Эксперты считают, что цены в этом случае вырастут уже очень ощутимо – минимум на 30-40 % – именно такова разница между ценой квартиры, когда дом ещё на стадии котлована и готовой квартирой в уже сданном объекте. Оплатить эту разницу придется приобретателю – стать соинвестором и купить жильё дешевле, но на ранних стадиях строительства он больше не сможет.

Кроме того, в таких условиях небольшим девелоперским компаниям будет сложно получить у банков кредиты на строительство, да и вряд ли такое сотрудничество будет для них прибыльным. Вероятнее всего, они будут вынуждены совсем прекратить свою деятельность, уступив место крупным корпорациям, что может привести к полной монополизации рынка и дополнительному росту цен на недвижимость.

Не говоря уже о неизбежном снижении объёмов самого рынка жилья – строить станут меньше. Всё это в итоге может негативно сказаться на общей доступности жилья для рядового гражданина Российской Федерации, а с этим и без того существуют проблемы.

Поэтому многие аналитики сходятся во мнении, что совсем уйти от «долёвки » сейчас не получится, риски слишком велики и минусов в таком решении гораздо больше, чем плюсов.

Банки тоже не торопятся предлагать застройщикам выгодную альтернативу взамен привычной схемы инвестиций гражданами собственных средств. Возможно, правительство прислушается, подход будет пересмотрен и проект реформы отправят на доработку. Пока же его именно в таком виде планируют принять уже в осеннюю сессию Госдумы 2015 года.

Ещё одним проверенным способом приобретения нового жилья в нашей стране являются всем известные с советских времен жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Жилищный кооператив – это добровольное объединение людей или организаций с целью удовлетворения потребности в жилье путем участия собственными средствами в общем строительстве. Не на коммерческой основе, только для личного пользования.

Считается, что первые ЖСК появились еще в 20-х годах, потом на какое-то время их деятельность была приостановлена, но в 50-х они снова возродились. Позже такой формат строительства принял массовый характер – в СССР это был едва ли не единственный способ приобрести квартиру.

В наше время этим механизмом стали активно пользоваться девелоперы, которые приобретают земельный участок, получают всю необходимую разрешающую документацию и.. затем организовывают ЖСК.

Зачем нужны такие сложности? Эти ухищрения направлены на то, чтобы в этом случае деятельность строительной компании не регламентировалась нормами Федерального Закона № 214-ФЗ и его требования можно было обойти. По сути, происходит прикрытие кооперативом коммерческой многоквартирной жилой застройки.

Главный аргумент застройщиков в таких случаях, что так они минимизируют издержки, но есть и оборотная сторона медали – государственный контроль за своей деятельностью при таком подходе они тоже минимизируют. Госдума, посчитав нужным пресечь саму возможность осуществлять многоэтажную застройку под видом ЖСК, сделала попытку прикрыть эту лазейку в законодательстве. В июле 2015 года был принят закон, согласно которому жилищный кооператив теперь не может возводить более одного жилого здания одновременно.

Это требование трудновыполнимо для большинства строительных компаний, которые параллельно возводят большое число объектов и, значит, от схемы «маскировочных » ЖСК, скрывающих под собой долевое строительство они вынуждены будут отказаться.

Предлагаемые меры, скорее всего, решат проблему обманутых дольщиков. Но не станет ли выбранный способ её решения проблемой для всех прочих участников первичного рынка жилья? Пока это открытый вопрос.