Ипотека от кабалы до заработка

Ипотека: от кабалы к заработку

Общее мнение об ипотеке

Многие воспринимают ипотеку как кабалу. Много лет  финансовых обязательств перед банками, переплата почти в два раза в представлениях большинства компенсируется возможностью жить в своем доме, а не платить аренду чужому дяде. И совсем немногие знают, что ипотекой можно пользоваться как финансовым инструментом. Кредиты есть смысл рефинансировать уменьшая ежемесячную финансовую нагрузку и переплату по процентам.

Итак, поговорим о рефинансировании (перекредитовании) кредитов.

Понять все тонкости банковского дела простому обывателю непросто: сегодня постоянно отзывают лицензии у мелких и не очень банков, большие банки подпадают под санацию, потом поглощаются другими банками. И при этом почти все банкиры охотятся за ликвидными портфелями ипотечных закладных, приносящих постоянный доход.  На фоне пониженной ключевой ставки и низкого спроса на ипотечные кредиты, который мы наблюдали до конца лета,  банки наводнили рынок недвижимости суперпредложениями – вроде «ипотека от 7.5%».

Важная деталь

Сразу оговоримся, что нормальный ипотечный кредит не может быть выдан по ставе ниже ставки рефинансирования, то есть, банк не может взять деньги в долг у Центробанка под  8.5%, а выдать кредит частному лицу под 7.5%, это убыток в чистом виде. Такие кредиты даются только на конкретную новостройку, где застройщик, по договоренности с банком,  уже заложил в цену квартиры необходимую «маржу» и потом  компенсирует ее банку.  А люди,  взявшие кредит под 15% годовых, видят эту рекламу , нервничают  и не знают, что это просто трюк отдела маркетинга.

НО! Все может быть лучше: конечно, не настолько, как обещает реклама, но куда лучше, чем было два года назад. Обычный представитель среднего класса с семьей и средним доходом сегодня может взять ипотечный кредит  под 9.5% на квартиру,  даже если у него есть всего 15-20% первоначального взноса. А раньше ставка существенно завесила от размера первоначального взноса и лучшие предложения начинались,  если у покупателя на руках была половина стоимости квартиры.

| Читайте также: Ипотека стала доступнее

Рефинансирование ипотеки

Есть хорошие новости и для тех, кто уже взял ипотечный кредит? Новую жизнь сейчас получает старый финансовый инструмент – рефинансирование ипотечных кредитов.  Да, вы можете возразить: из банка звонили, ничего интересного не предлагают, и надо  оплатить расходы по новому отчету об оценке и страховке, после чего выгода может быть сомнительной.

Ипотека как способ приобрести недвижимость

А если откажут, то еще и расходы никто не компенсирует. Логика в этом, безусловно, есть. Но тут стоит помнить: банку не интересно рефинансировать уже имеющийся собственный кредит! Чем ниже ставка рефинансирования, тем больше  прибыль банка от вашего кредита. Кто же будет добровольно резать курицу, несущую золотые яйца?  

Но  если вы купили квартиру с большим кредитом и для этого взяли 3 миллиона на 15 лет по ставке 13,75% два года назад (хорошая ставка для тех времен, вы все правильно сделали), то сейчас можно его рефинансировать в другом банке под ставку 9.5% годовых. Так вы сэкономите в год 97 176 рублей, а  ваш ежемесячный платеж уменьшается на 8 098 рублей.

Если у вас есть  2 миллиона кредита под 10.5%, то при рефинансировании ваша экономия составит 20000 в год и 1660 рублей в месяц. Очевидно, что рефинансировать кредит нужно в другом банке. Но как его выбрать?  

Для начала разделим банки

Первые – большие, надежные, условно говоря, практически государственные. Вторые – на мелкие, частные и, возможно, недолговечные. Третьи – попавшие под санацию и поглощенные госбанками.  

Так вот,  первые нацелены на набор новых ипотечных портфелей: их отделы рефинансирования вялые и не активные, а условия не всегда интересные. У вторых, маленьких и частных, чаще всего не интересные проценты, потому что  они скорее делают вид, что занимаются работой с частным сектором, чем реально набирают  ипотечные портфели. Сотрудничать с такими банками страшновато: можно оказаться в ситуации, когда у банка отберут лицензию, и надо будет нервничать, разбираясь в том, кому и куда платить, после  дележа ипотечного портфеля покойного банка между кредиторами банка и Агентством страхования вкладов. У ни в чем не виноватых заемщиков могут появиться дополнительные долги.

Наилучший выбор

Самые лояльные условия в банках третьей категории – тех, которые уже  прошли процедуру санации (санация — это процедура, главной целью которой является экономическое и финансовое оздоровление банка). Вложенные туда государственные деньги дают им хорошие кредитные возможности, а офисы изо всех сил стараются показать, как хорошо работают. Сотрудникам банков необходимо привлекать новых клиентов, чтобы сохранить персонал и зарплаты для него.

У этих банков часто нет возможности громко говорить о себе: денег на рекламу в этих условиях просто не остается. Поэтому им приходится привлекать к себе клиентов за счет демпинговых предложений и партнеров, которые разнесут по городу «благую весть».  У нас, т.е. у Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», есть  несколько таких банков-партнеров. И из каждой категории, которые предлагают услуги рефинансирования, для наших клиентов мы выбираем наиболее подходящий под конкретный запрос банк.

Что дает рефинансирование (перекредитование) ипотечному заемщику?

  • существенное снижение ежемесячной финансовой нагрузки за счет снижения процентной ставки от 9 до 10,5% годовых и увеличения срока кредитования (при желании)
  • уменьшение суммы переплаты за весь срок выплаты кредита
  • объединить платежи по ипотеке и другим кредитам из разных банков
  • получить дополнительный кредит наличными, т.е. увеличить сумму рефинансируемого кредита.

Необходимые документы для рефинансирования.

По заемщику/созаемщику:

  • Анкета
  • копия паспорта (все страницы)
  • СНИЛС
  • 2НДФЛ за 2017 гг.  или справка по форме банка
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем
  • справка от первоначального кредитора по кредиту (займу) об остатке задолженности
  • кредитный договор (договор займа)
  • график платежей

По объекту недвижимости:

  • Отчет об оценке (если потребует банк)
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на предмет залога
  • документ — основание возникновения права собственности на передаваемое в залог недвижимое имущество

И последнее. Если вы платите ипотеку по ставке более 10,5 % годовых, то срочно обращайтесь к нам за консультацией и помощью! Первая консультация бесплатно, а все услуги и расходы вы компенсируете за счет экономии в ежемесячных платежах уже в течение первого  года.

| Читайте также: Как грамотно инвестировать в Недвижимость Петербурге

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *