Как получить доход свыше 20% годовых? В какие объекты Северной столицы стоит вкладывать средства, а в какие-нет?

На эти вопросы отвечает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге».

Как практик, подскажите, куда вложить деньги, чтобы в условиях кризиса они не обесценились? — Ответ на этот вопрос предполагает сравнение доходности недвижимости и банковских депозитов. Вклад гарантирует стабильный процент и прогнозируемый доход. Годовая депозитная ставка у серьезных банков – примерно 10% в год.

Однако из всех вложенных вами денег будут застрахованы только 1 400 000 руб. Кроме этого, в послед- нее время банки часто лишаются лицензий. Недвижимость, в отличие от виртуальных денег в банке, сама является активом. Она может быть куплена в кредит, может быть использована как залог под кредит на другие цели. Доход можно получить от сдачи в аренду и последующей продажи по цене, выше покупной.

— При выборе объекта инвестирования на рынке недвижимости надо учитывать, во сколько обходится содержание недвижимости. Как правильно сделать расчет?

— Согласен, вопрос содержания недвижимости при выборе объекта для инвестиций рассматривать надо одним из первых. Сравним. Жилая недвижимость: квартплата в месяц (для одно- комнатной квартиры примерно 4 000 руб.). Налог на имущество составляет в год от 0.1 до 2% в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости и количества объектов в собственности.

Коммерческая недвижимость: необходимо заключать договоры на поставку тепла, воды, электричества, на вывоз мусора. В обязательном порядке надо проходить обучение правилам пожарной безопасности. К тому же на объектах осуществляются проверки пожарной охраны, контроль ГИОП. Налог на имущество в год составляет 2.2% от кадастровой стоимости недвижимости. Долевое строительство: одноразовая оплата кварт- платы за полгода в момент сдачи дома гос. комиссии.

— Давайте перейдем к тому, на чем могут заработать владельцы объектов недвижимости.

— По традиции первой рассмотрим жилую недвижимость. Собственники зарабатывают на аренде и росте цен на недвижимость на вторичном рынке. Владел цы объектов коммерческой недвижимости также извлекают прибыль из аренды и роста цен на коммерческую недвижимость. В долевом строительстве выгода формируется на росте цены по мере готовности дома.

—  Теперь переходим к очень важному вопросу: как рассчитать доходность инвестиций?

— Для этого есть простая формула: стоимость продажи + сумма аренды — стоимость эксплуатации и обслуживания — налоги — cтоимость покупки = РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали. Сумма аренды — стоимость эксплуатации — налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год). Доход = (ОД/Стоимость покупки ) Х 100% . Итак: Стоимость покупки 1 500 000 руб. Это будет комната большого метража в историческом районе го- рода в малонаселенной квартире. Аренда в месяц = 13 000 руб., в год = 156 000 руб. Стоимость эксплуатации = 30 000 руб в год Доход %= (156 000-30 000)*100%/1 500 000 = 8,4% Для сравнения: однокомнатная квартира. Стоимость покупки 3 000 000 руб. Это квартира в хрущевке. Аренда в месяц = 20 000 руб, в год = 240 000 руб. Стоимость эксплуатации = 50 000 руб. Доход %=(240 000-50 000)*100%/3 000 000 = 6,3%. Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.

— Какие факторы надо учитывать при расчете при- были, получаемой в долевом строительстве?

— При расчетах инвестиционной привлекательности долевки учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например, студия в долевом строительстве(цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018 год. Стоимость покупки 2 000 000 руб. Стоимость продажи 2018 г. (предположительно) = 3 000 000 руб. Доход %= ((3 000 000-2 000 000)/3 года)*100%/2 000 000 = 16,6%. Стоимость покупки 1 600 000 руб. Стоимость продажи 2017 г. (пред- положительно)= 2 450 000 руб. Доход %= ((2 450 000- 1 600 000)/2)*100%/1 600 000= 26,5%. Отмечу, что при расчетах я взял два года, чтобы быть ближе к действительности – продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. Очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов в работе, сколько за- конченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности.

— Насколько выгодно инвестирование в коммерческую недвижимость Петербурга?

— Для начала надо сразу сказать: стоимость входа на этот рынок – от 6 миллионов, если не рассматривать апартаменты. Например, встроенные помещения на первых этажах с от- дельным входом. При инвестировании важно правильно понимать проходимость места. Подводные камни – каждый из собственников имеет равные права, в том числе, первоочередного выкупа недвижимости.

Если хочешь продать, необходимо предложить всем собственникам сначала купить. Обязательно надо заключать договор об определении права собственности.  Это дорогие помещения. У них доходность рассчитывается с учетом дополнительных параметров. Обязательно учитывается дисконтированный доход (ДД). Поясню. Как уже говорилось выше, банковский процент в среднем равен 10. И сумма ДД должна быть выше 10%, ведь вкладываете вы гораздо большую сумму, поэтому и доход должен быть выше. Меньше 10% смысла нет. Есть формула расчета коэффициента дисконтирования: 1/(1+R)N =Kg, где N – порядковый номер года вложения, а R – банковская ставка. Эта формула показывает, что 100 рублей будут стоить через год 90 рублей, а через 2 – 80 рублей и т.д. Апартаменты – та же самая квартира в жилом доме (апарт-отеле), но без права прописки. Предназначены для сдачи в аренду. Особенность – повышенная налоговая ставка – 2,2%. Если говорить в целом о коммерческой недвижимости, то необходимо отметить: рассчитать выгодность инвестиций довольно сложно.

— Как снизить риски при инвестировании?

В отношении коммерческой недвижимости велик риск приобрести объект, который не окупит вложений. В частности, я бы настоятельно рекомендовал не покупать квартиры на первых этажах с целью перевода в нежилой фонд. Сделать это в Петербурге очень сложно, а в некоторых районах просто невозможно. Плюс, как ни странно, переведенные в нежилой фонд квартиры зачастую стоят дешевле, чем обычные квартиры в этом доме.

При инвестировании в жилую недвижимость важно проверить историю квартиры, комнаты, оценить состояние дома, познакомиться с соседями. При сделках в долевом строительстве необходимо тщательно проверять активы застройщиков. Хочу обратить внимание: в Петербурге порядка 100 застройщиков и огромное кол-во объектов коммерческой недвижимости. Непосвященному трудно сориентироваться в этом многообразии. Рекомендую обратиться к профессионалам. В любом случае, если возникли вопросы, звоните или пишите. Мы всегда вам поможем!

| Читайте также: Что делать ипотечнику, когда деньги кончились, а кредит – продолжается?