Изменения в законодательстве в сфере недвижимости в 2015 году (часть 2)

Изменения в законодательстве Российской Федерации в 2015 году – продолжение.

4. Постановлением  Правительства РФ (Постановление Правительства РФ от 16 октября 2013 г. № 927) некоторые решения по вопросам госправ на недвижимость признаны утратившими силу. В частности, порядок ведения ЕГРП, процедура принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, а также изменения к ним. Устанавливать соответствующие правила может орган нормативно-правового регулирования в сфере госрегистрации прав (Минэкономразвития России). Постановление вступило в силу 01.01.2015г.
5. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ вносит коррективы в Жилищный Кодекс и в Кодекс об Административных правонарушениях. А именно:

В нашем законодательстве существовал серьезный пробел и касался он управления многоквартирными домами. Новым законом это упущение устранено. Введена  административная ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление указанной деятельности без лицензии, нарушение лицензионной комиссией законодательства о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В законе четко прописаны последствия, которые наступят при ненадлежащем исполнении обязанностей  по управлению домом.

• Для должностных лиц это штраф в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификация на срок до 3 лет.
• Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП) – штраф от 150 тыс. до 250 тыс. руб.

Кроме того, введена норма, касающаяся безлицензионной деятельности. Из нее следует, что юридические лица, ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД (многоквартирным домом), обязаны были получить соответствующую лицензию до 1 мая 2015 года. Таким образом, с 1 мая 2015 года безлицензионная деятельность не допускается.

Дополнительно законодатели предлагают ряд переходных положений.

Этот же закон подробно регламентирует порядок изъятия земельных участков и находящейся на них недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Наконец, законодательно четко определены основания, содержание и процедура принятия решений и заключения соглашений об изъятии. Данная мера названа исключительной,  вызванной необходимостью размещения стратегически важных объектов государственного или муниципального значения, используемой только в том случае, если нет других вариантов. Перечень оснований для изъятия в законе так же приведен.

Дано единое определение собственникам, землепользователям землевладельцам, арендаторам – правообладатели. Прописан гораздо более ясный и прозрачный механизм изъятия земельных участков, призванный уменьшить до минимума коррупционную составляющую. Определены органы, уполномоченные принимать решение об изъятии. Обозначена процедура выявления лиц, участки которых изымаются, в случае отсутствия сведений о правах на землю.

В законе уточнено, что за изымаемый земельный участок его правообладателю должно быть предоставлено возмещение. Полагается оно не только собственникам, но и любым правообладателям, которые пользуются участком, например, на основании договора аренды. Землевладельцы, чьи права будут прекращены с изъятием земельного участка, должны быть уведомлены об этом заблаговременно: в какие сроки, на каких условиях и в каком порядке это будет происходить. Уполномоченные органы направляют им акт оценки изымаемой недвижимости и предлагаемое соглашение для подписания. Если в течение 90 дней сторонам не удается заключить соглашение, удовлетворяющее обе стороны, то исковое заявление о принудительном изъятии необходимого для государственных нужд земельного участка направляется в суд.

Важнейшим моментом закона является то, что очень конкретно и доступно прописано, что именно включается в размер возмещения:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
• убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
• упущенная выгода.

6. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В новой редакции этого закона регламентируется расходование застройщиком привлекаемых денежных средств. Для защиты интересов дольщиков предложена более подробная детализация расходов, теперь они, опираясь на данный закон, смогут своевременно проверять все затраты застройщика, что называется, «держать руку на пульсе». Те документы, которые заинтересованное лицо теперь  имеет право в случае необходимости потребовать от строителей, перечислены в статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ. Предусмотрен данным законом и еще один дополнительный механизм, призванный защитить интересы дольщиков – это свободный доступ к информации о задолженностях застройщиков, теперь они обязаны ее публиковать. Причем, они обязаны информировать участников долевого строительства не только о кредиторской задолженности  (задолженности застройщика), но и о дебиторской (задолженности перед застройщиком)

Важным нововведением, предлагаемым нам данным законом, является то, что привлечение денежных средств теперь разрешается только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами, а держатель сертификатов (эмитент) должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома.

В случае незаконного привлечения денежных средств наказание станет более суровым, чем ранее:

• для должностных лиц сумма штрафа составит от 20 до 50 тыс. руб.;
• для юридических – от 500 тыс. до 1 млн руб.

Кроме того, если денежные средства привлечены неправомерно, участник долевого строительства, чьи средства были привлечены с нарушениями,  имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке. Если же деньги привлекаются лицом, которое не имеет на это права, то гражданин вправе требовать немедленного возврата переданных данному лицу денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

Новым законом расширяется число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

Изменения коснулись и гарантийных сроков. Теперь гарантийные сроки  на инженерное и технологическое оборудование, которое является частью построенного и передаваемого участникам долевого строительства объекта не может быть менее 3-х лет.