Какое жилье пользуется спросом у жителей регионов

23 мая на всероссийской интернет площадке Жилпроект on-line прошел  Вебинар Застройщик и риэлтор: построение межрегиональной сети продаж участником которого стал руководитель Межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Содержание вебинара:

1. Какое жилье пользуется спросом у жителей регионов?
2. Портрет регионального покупателя.
3. География продаж.

Содержание вебинара для вашего удобства мы переоформили в виде интервью, с которым предлагаем Вам ознакомиться.

1. Как распределялись предпочтения покупателей с начала года по типу приобретаемого жилья: комнаты, студии, двухкомнатные квартиры, квартиры трешки и более.

Самым распространенный предметом покупки на нынешнем рынке является студия в новой стройке по цене от 1.5 до 2.3 миллиона, достаточно много нереализуемых запросов на студии меньше 1.2 миллиона. Некоторые переорентируются на комнаты в коммуналках, на которые спрос не вырос за последний год и находится на мало активном уровне. Покупаются в основном только комнаты до 1.8 миллиона в 2-4 комнатных квартирах или комнаты в общежитиях до 1 миллиона.

На этот общий сегмент приходится до 70% спроса, а именно 55% студии, 15% комнаты. Оставшийся спрос распределяется между двушками, трешками и четырешками — 20%, 8% и 2%. Это стало отличительной чертой текущего года, и характерным признаком окончания кризиса на рынке недвижимости, так как покупателей на 3-4 комнатные квартиры практически не было на рынке с 2014 года. При этом прирост спроса до 10% это очень сильный скачек. Ну и снижение спроса на студии тоже является характерным знаком, который вызван еще и затовариванием рынка студий в местах глобальной застройки.

2. Сколько приобреталось жилья за наличный, а сколько — в ипотеку.

Ипотека как являлась, так и продолжает являться самым мощным инструментом рынка, ипотечные кредиты — самые «дешевые» деньги на кредитном рынке. Практически 80% денежных средств, проходящих через рынок недвижимости, являются ипотечными. Кризисные годы не давали особой возможности копить деньги населению, а понижение ключевой ставки и предложение ипотечных кредитов менее 12% годовых — дали людям работающий инструмент улучшения жилищных условий.

Наличных денег людям в основном хватает только на первоначальный взнос, а снижение требований банками к ниму до 10% (иногда до 0% но это партнерские программы застройщика и банка) на первичном и 20% на вторичном. Даже если к вам приходит покупатель с чемоданом денег, скорее всего он продал что то свое, покупателю с ипотечным кредитом.

3. Суммы, которые вкладывали в квартиры, приобретаемые исключительно за наличный расчет — до млн, от 1 млн до 2 млн, от 2 до 4 млн, от 4 до 8 млн, выше 8 млн.

Как не странно, но за чистые наличные деньги покупают либо до 1 миллиона комнаты (накопления и нет возможности взять ипотеку, даже маленькую) и от 10 миллионов, когда деньги берут из бизнеса на покупку квартиры.

4. Портрет покупателя:

а) семейное положение;
б) наличие детей (если возможно — количество);
в) возраст (до 22-х, до 35, от 35 до 55-60, выше — градацию можно изменить в первых двух пунктах);
г) если есть такая информация — пол титульного покупателя;
Д) работает – не работает – учится.

Лавров Николай  руководитель Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

Работая с иногородними покупателями, переезжающими в Петербург за два года мы вывели следующие наиболее характерные портреты покупателей:

1. Студенты — Покупатели студий на стадии стройки — эти квартиры покупают для студентов, поступающих или поступивших в Вузы Петербурга. Соответственно покупателями здесь являются родители, причем все вопросы решает мама, папа только оплачивает покупку, особо не вникая в процесс, зачастую даже не приезжая в Питер.

Соответственно это люди от 40 до 55 лет, в основном наемные сотрудники или частные предприниматели, со средним уровнем дохода в своем городе. Часто, для такой покупки им приходится продать, что-нибудь недорогое, например дачу. Сумма сделки от 1.3 до 2.5 миллиона.

2. Сибиряки — люди отработавшие на Севере в нефтегазовой отрасли, или смежных отраслях. Это семьи, с 2-3 детьми, от 35 до 50, привыкшие к суровому климату, высоким зарплатам, имеющие накопления и понимание, что ни себе ни детям они не желают дальнейшей жизни у полярного круга. Такие люди покупают в основном дома постоянного проживания в границах  города или в 15 км зоне, например Всеволожский, Пушкинский  и Петродворцовый районы, Ломоносов, Красное Село, и тд.

Их пугает многоэтажная застройка спальных районов, они привыкли к низеньким уютным домикам и возможности отпустить ребенка погулять во двор  одного.  Соответственно поселки или Малоэтажные жилые комплексы с  собственной территорией, рядом с крупным районным центром — их идеально устраивает. Сумма сделок от 5 до 8 миллионов.

3. Пенсионеры — от 55 и старше, люди приезжают в Петербург на Пенсию, поближе к детям и внукам, иногда,  это вторая волна первых покупателей, купивших когда-то детям здесь студию. Для этого переезда, они продают всю недвижимость в другом городе, и покупают  1-2 комнатные квартиры, недалеко от детей, но обязательно в черте города, чтобы была городская прописка и мед обслуживание. Обязательно рядом с парком для прогулок, и  в таком доме, чтобы к моменту их смерти квартира не не рассыпалась, а досталась в хорошем состоянии их внукам, и те вспоминали бы их добрым словом.

Это район парка Сосновка, парка Муринский ручей, Ржевка -пороховые, район Проспекта Маршала Блюхера,  метро Новочеркасская,  Невский район, Красносельский, Пушкинский, Приморский районы, и тд. Сумма сделок от 3 до 6 миллионов.

4. Топ менеджеры — Это уже Петербургский пласт семейных покупателей среднего возраста. Служащие гос  и крупных корпораций, среднего руководящего состава, с 2 -3 детьми. Иногда, мужчина работает всю неделю в Москве, а в Питер приезжает только в выходные. А его жена с детьми живет здесь. Такие семьи покупают 3-4 комнатные квартиры в ново построенных домах комфорт класса, таунхаусы, или сталлинки в зеленых зонах Московского или Приморского района.

Такие покупатели все смотрят вместе, только по выходным, муж активно участвует в выборе, учитывая какие то, только ему понятные параметры.  У жены всегда есть право — вето, ей же там проводить сильно больше времени, и главными аргументами становится удобство подъезда из магазина ко входу. Очень важно, чтобы из парадной был выход в паркинг и место  было недалеко, так как носить 8 сумок и трех детей через улицу не удобно. Сумма сделок от 10 до 15 миллионов.

5. Расселенцы — чисто Петербургский покупатель, жители коммунальной квартиры, на которую, вдруг, нашелся покупатель .  Очень капризные, и придирчивые, смотрят по 50 объектов, никак не могут выбрать, пытаются выкручивать руки инвестору, рассказами, что их 9 метровая комната уникальна, и стоит не менее 3-х комнатной квартиры в центральном районе с ремонтом.

Как не странно, иногда им везет, и они получают свою треху в центре, взамен комнаты, если эта комната в цоколе на Волынском переулке, напротив ДЛТ. Покупатель трудный, и ни за что не хочет доплачивать, даже если имеет такую возможность. Покупают в основном большие комнаты в коммуналках (если семья), или квартиры в хрущевках и кораблях.  Сумма сделки от 1.8 до 3 миллионов.

Покупательские предпочтения по рынку недвижимости:

а) какие квартиры в новостройках приобретаются больше всего (квадратура и стоимость);
б) квартиры в центральной части города (старый фонд);
в) квартиры «близко к метро» (вторичка, точечная застройка, новые кварталы в шаговой доступности от метро).