Комната в коммунальной квартире: брать или не брать, вот в чём вопрос
Известно, что нет ничего настолько постоянного как что-то временное. Одним из якобы временных, но никуда не исчезающих явлений в нашей стране являются коммунальные квартиры. Получив наиболее активное распространение в послереволюционные годы, они прочно заняли свои позиции на рынке жилья и, несмотря на все программы по их сокращению, продолжают существовать. Санкт-Петербург по праву носит «гордое» звание коммунальной столицы страны – в нашем городе на сегодня 105 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает 660 тыс. жителей. Часто люди, располагающие небольшой денежной суммой и при этом испытывающие острую необходимость в приобретении жилья, обращают свой взор именно на коммуналки. Они считают, что комната в квартире на несколько семей в их случае единственный, да и не самый худший вариант. Каковы особенности подобной покупки и насколько велики риски при её совершении, существуют ли другие варианты – об этом мы сегодня и поговорим.
Ещё классик говорил о том, как портит людей квартирный вопрос. Поэтому, задумываясь о приобретении комнаты в коммуналке, важно помнить, что вы покупаете не только жильё – вы покупаете соседей! Мало что может так испортить человеку нервы и здоровье, как соседство с неадекватными, конфликтными или неблагополучными людьми. Ведь с момента приобретения комнаты в общей квартире у вас с ними начинается в буквальном смысле совместная жизнь: вы становитесь крайне зависимы от привычек, бытового уклада и особенностей характера друг друга. Необходимо будет договариваться об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования, о режиме их эксплуатации, готовить на одной кухне – словом, активно взаимодействовать друг с другом. Если у вас проблемные соседи, то с этим могут возникнуть трудности, способные серьёзно испортить жизнь. Самые недорогие комнаты обычно находятся в «сложных» коммунальных квартирах, где большое (больше четырёх) общее количество комнат и проживающих. Там застраховать себя от неблагонадёжного соседства почти невозможно. Состояние мест общего пользования тоже будет соответственным – скорее всего, ужасающим, так что проживание в таких квартирах больше похоже на выживание. Подобные коммунальные «очаги» чаще всего населены родившимися и выросшими в этих или похожих условиях людьми, с большим опытом ведения «коммунальных войн». Будучи закалёнными жильцами со стажем, они уже либо выработали в себе защитное равнодушие, либо научились получать удовольствие от такого образа жизни и вечных конфликтов, которые зачастую сами и провоцируют. Если вы не можете похвастаться аналогичной закалкой, то вам придётся нелегко. И к этому нужно быть готовым. Проводя параллель с армейской службой – они старослужащие, а вы новобранец, со всеми вытекающими из такой расстановки сил последствиями.
Но даже в малонаселённых коммуналках, с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы всё равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и ваши соседи, например, купят новое жильё, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке весёлых гастарбайтеров. Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней. Насколько при этом упадёт цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на неё покупатели, когда ваше терпение лопнет и вы захотите переехать – тоже предугадать невозможно.
Сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире одна из самых сложных и трудоёмких для риэлторов с точки зрения объема работы, который необходимо проделать. И самая неблагодарная с точки зрения вознаграждения за потраченные усилия – ведь стоимость объекта невелика. Такая сделка содержит в себе большое количество » подводных камней» и тонкостей, требующих обязательной тщательной проверки. Чтобы приобрести комнату и при этом быть уверенным в собственной защищённости от неприятных сюрпризов, нужно пройти достаточно длинный «бумажный» путь.
Первое, что необходимо сделать – это поднять всю информацию о лицах, когда-либо регистрировавшихся на данной жилплощади, и убедиться, что все они сняты с регистрационного учёта (выписаны). Так вы застрахуете себя от того, что какой-нибудь гражданин, например, находившийся в исправительном (тюрьма, колония) или лечебном (туберкулёз, психиатрия и т.д.) учреждении в один «непрекрасный» для вас день вернётся и предъявит свои права на уже принадлежащее вам жильё.
Второе обстоятельство, являющееся крайне важным: необходимо убедиться, что лица, отчуждающие данную комнату, уведомили в письменной нотариально заверенной форме собственников других комнат в квартире о планирующейся продаже своей доли общей собственности. Соседи обладают преимущественным правом покупки доли или комнаты в общей квартире, но не все приобретатели знают об этом. Поэтому, чтобы избежать наступления неприятных последствий, необходимо получить от продавца комнаты нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. Срок ожидания после отправления заинтересованным сторонам такого уведомления – один месяц. Через месяц, даже если отклика не было, считается, что отказ получен и сделка с третьими лицами может быть совершена. Если же другие участники общей долевой собственности в соответствии с установленным законом порядком уведомлены не были, то они имеют право в течение трёх месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и переведении всех прав и обязанностей собственника на себя. И почти наверняка решение суда будет в их пользу, а не в пользу нового приобретателя. Часты случаи, когда соседи препятствуют продаже комнаты в коммуналке даже если сами не заинтересованы в её покупке – просто из вредности. Самое неприятное в коммунальной недвижимости – это зависимость от прочих её собственников. Иногда, чтобы обойти препоны, создаваемые соседями, продавец и покупатель заключают договор дарения вместо сделки купли-продажи. Важно знать, что такой договор может быть также оспорен соседями в суде и кроме того лишает приобретателя права на налоговый вычет. Описанный порядок распространяется только на случаи, когда прочие комнаты в общем жилье приватизированы. Если же приватизирована только отчуждаемая комната, то спрашивать разрешения у соседей на её продажу не нужно.
Ещё один важнейший момент: нужно с пристрастием проверить, что именно вам продают. Иногда невнимательные покупатели попадают впросак, не убедившись, что покупают долю с определением конкретной комнаты, а не просто долю. В таких случаях должна насторожить низкая цена. Между этими формами собственности – существенная разница. Если вы владелец комнаты, то вы владеете конкретным объектом, а если долей, то вы владеете какими-то абстрактными метрами во всей квартире и права пользования между всеми собственниками не определены. Выделение доли в квартире в натуре процесс с правовой точки зрения очень сложный. А за определением порядка пользования чаще всего приходится обращаться в суд, так как сторонам крайне редко удаётся достичь соглашения. И может оказаться, что вместо жилья вы приобретаете себе головную боль, бесконечные конфликты и затяжные судебные разбирательства.
Конечно, идеальный вариант, когда на покупку жилья хватает собственных денежных накоплений, чаще же люди вынуждены прибегать к услугам банковских структур. Получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке возможно, хотя придётся приложить немало усилий. Банки неохотно принимают в залог объекты с низкой ликвидностью и большим количеством сопутствующих сложностей в случае банкротства заёмщика. Исключением может стать только случай, когда вы выкупаете последнюю комнату в коммуналке, уже являясь собственником всех остальных. В этом случае навстречу идут гораздо охотнее, ведь залогом становится вся квартира целиком, а это совсем другое дело. В Петербурге довольно небольшое количество банковских кредитных организаций, в которых можно попытаться взять ипотеку на приобретение комнаты в коммуналке. В числе первых «Сбербанк»– у него традиционно довольно жёсткие условия, получить одобрение будет нелегко. Есть ещё несколько банков рангом пониже, теоретически готовых предоставить такой заём, но всё решается в индивидуальном порядке, исходя из каждой конкретной ситуации.
Если вы готовы пройти столь тернистый путь, ощущаете в себе достаточно сил, чтобы справиться с возможными сложностями и не испугались всех вышеперечисленных обстоятельств, то вариант с комнатой в коммунальной квартире вполне можно рассмотреть. Предупреждённый вооружён, главное – знать, к каким моментам необходимо отнестись с особенным вниманием.
Если же нет, то альтернативой может стать квартира в пригороде или квартира-студия в строящемся доме. Почти за те же деньги вы получаете отдельную квартиру с прозрачной историей, заведомо свободную от прав третьих лиц, обретаете абсолютную независимость в своих решениях и личное пространство, которое не нужно ни с кем делить. О преимуществах нового жилья подробно говорить нет смысла, они очевидны – новые коммуникации, отсутствие коммунальных аварий, крыс и тараканов, сухие подвалы, чистые подъезды, однородная социальная среда и т.д. Новостройки гарантированно растут в цене, так что с точки зрения инвестиций они, безусловно, выгоднее. Новую квартиру можно сдать, а на получаемый от сдачи доход снять себе жильё там, где удобнее или предпочтительнее – ближе к метро, работе или учёбе. Минусы тоже общеизвестны – если вы стеснены в средствах, то ваше жилище будет находиться далеко от центра, не в непосредственной близости от станции метро, в каком-нибудь новом, еще только развивающемся районе или в пригороде. При приобретении квартиры на стадии строительства самый большой минус тоже понятен – придётся ждать, пока построят.
Когда речь идёт о покупке недорогого жилья рассчитывать на идеальный вариант, конечно, не приходится. Каждый предлагаемый формат – комната, студия в «стройке», квартира в пригороде – будет в чем-то лучше, а в чём-то проиграет. Выбор за вами!
