купить квартиру в новостройке

В каких случаях имеет смысл покупать квартиру в долгострое

«Долгострой» — слово, отпугивающее почти каждого, кто задумывается купить квартиру в новостройке.

Разбираемся: насколько велик риск купить потенциальный или фактический долгострой, как его распознать и так ли фатальна подобная покупка, как принято считать?

В Петербурге строятся 226 жилых комплексов, а с ближайшими пригородами — это уже 485 новостроек. И почти на каждой десятой стройплощадке — серьезные проблемы, вроде строительства жилья на земле, для этого не предназначенной, или других нарушений в документации. А еще более 100 объектов возводятся с задержками сроков сдачи, то есть в общей сложности каждый пятый, а то и четвертый объект — проблемный, говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров.

В Москве с долгостроями тоже «все в порядке»: по данным столичного стройкомплекса на начало 2016 года, всего замороженных строек в городе 346. Жилых комплексов, где стройка остановлена на полтора года и более, в столице и области, по данным опрошенных «Домом» риелторов, порядка 250. Это примерно каждый третий объект.
То есть, получается, верить нельзя практически никому, ведь треть предложения — «с изъяном»?

Мы строили, строили… и наконец построили

«Примеры, когда долгострой «обернулся белым лебедем» на рынке есть. Чаще всего, это связано со сменой собственников и дальнейшей реконцепцией проекта, — замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Как правило, новые застройщики стараются полностью абстрагироваться от негативной истории проекта, меняют его название и формат. Яркий пример — ЖК «Терлецкий парк» в Москве».

Больше того, смена собственников уже стала настоящим бизнесом для компаний-перекупщиков, выгодным для всех участников процесса, включая и покупателей недостроенных квартир, желающих купить квартиру в новостройке.
«Заработать на покупке проблемной недвижимости можно, и нынешняя ситуация на рынке это только доказывает, говорит генеральный директор ООО «Ареал» Василий Долгополов. — Компании, выкупающие такие проблемные объекты и их достраивающие, — не благотворительные организации. Если бы эти проекты не приносили бы дохода в будущем, их бы не выкупали. Сколько можно заработать? Здесь все зависит от конкретного объекта. То, что это будут десятки миллионов рублей — однозначно».

Хотя, конечно, встречаются и настоящие «тяжелые случаи».

«В высокобюджетном сегменте есть проекты, которые продаются и строятся еще с кризиса 2008-2009 годов. Их отличали цены ниже среднерыночных. Причем и сегодня, спустя восемь лет, ценовая политика девелоперов осталась прежней — да, цены выросли, однако относительно других проектов эти долгострои все равно оказались относительно бюджетными. Инвесторам было бы в разы выгоднее положить средства на депозит или перевести их в доллары. А сегодня они вынуждены ждать сдачи комплексов, которую переносят из года в год. Зато сэкономили при покупке .

Директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова (Петербург):

— Главная причина, по которой мы стали испытывать сложность при достройке наших объектов, — политика экстенсивного развития компании в 2005-2007 годах, когда в работе у Л1 было в стройке более миллиона квадратных метров жилья и достаточно внушительный земельный банк. Именно благодаря этому мы в 2008 году имели самые лакомые пятна под застройку в городе и, вместе с тем, довольно солидную кредитную нагрузку, что ожидаемо сказалось на положении компании и купить квартиру в новостройке у нее становилось очень сложно.

Снизить ее почти в 10 раз удалось с помощью продажи тех же земельных участков. При этом строительство не останавливалось, а дольщикам предоставлялись отчеты и возможность бывать на стройплощадке. За последние три года мы поменяли стратегию «размазывания ресурсов тонким слоем по всем стройкам» на стратегию приоритетов.

Стали концентрировать основные ресурсы на одном конкретном объекте, но при этом не останавливая другие стройки. Эта тактика позволила за последние полтора года завершить строительство и сдать 16 домов. Приоритетным в 2016 году для нас является «Лондон парк». Проект рассматривался на заседании комиссии при петербургском комитете по строительству каждый месяц. Все графики и фактические отчеты о выполнении работ мы предоставляем в комитет по строительству.
Можно выделить следующие признаки «клинического» долгостроя:
— полная остановка строительства;
— наличие судебных дел между застройщиком и государственными органами по вопросу оформления разрешительной документации;
— признание застройщика банкротом.
Хотя, опять же, существует успешная практика передачи объектов незавершенного строительства другим застройщикам, либо созданным ЖСК.

Подождать с дисконтом

У покупателей жилья в проблемных домах есть совершенно понятный интерес: цена. Более того, многие даже занимаются своеобразным аутотренингом: «Только тут продают квартиру за полтора миллиона, а больше-то у меня денег нет! Пусть въедем в новую квартиру попозже, но дешевле-то не найти». И они совершенно правы — обычно не найти. Вопрос только в том, насколько велики шансы дождаться новоселья.
«Мы всегда советуем нашим клиентам сначала съездить на стройплощадку в будни днем, а через месяц повторить поездку, чтобы посмотреть, что изменилось. Если на площадке не видно рабочих и техники, сама территория и подъездные пути завалены мусором, а видимых изменений нет, то, как минимум разъяснений у застройщика стоит потребовать, — советует Владимир Богданюк. — Если на площадке откровенно ничего не происходит — это далеко не рыночная ситуация, лучше всего подробней изучить историю застройщика, портфель проектов (не отличился ли он в прошлом долгостроями), также не полениться посмотреть картотеку арбитражных дел, нет ли у застройщика многомиллионных долгов».

На сегодняшний день 95 процентов застройщиков задерживают строительство в среднем на полгода.

Купить квартиру в новостройке становится все сложнее. Это может быть вызвано разными факторами, но основные проблемные моменты (если мы говорим о надежных компаниях, которые хотят и готовы выполнить свои обязательства перед дольщиками) связаны с оформлением документации и формальным вводом жилья в эксплуатацию.

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке на стадии котлована

Впрочем, кто не рискует — тот не пьет шампанского. К тому же, как отмечает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман,«клинических» недостроев фактически не существует.

«До того, как застройщик начал привлекать денежные средства для возведения объекта (в соответствии с 214-ФЗ), он обязан пройти множество этапов согласований и получения разрешительной документации. То есть он уже сделал серьезные финансовые вложения, и если по какой-то причине не может продолжать строительство, то этот проект постарается продать другому застройщику или привлечь стратегического инвестора, но никак не бросить. Вот это и есть долгострой, когда на таком сложном для застройщика этапе можно купить квадратные метры дешевле и ждать получения выгоды от своей инвестиции», — поясняет эксперт.
Таким образом, в подобных проектах не стоит приобретать квартиры, если нужно решить жилищный вопрос быстро и нет другого жилья. А вот в качестве объекта инвестирования долгострой, следуя этой логике, — самое то.
«Есть положительные примеры, когда вложившиеся в долгострои люди приумножали свои инвестиции и через несколько лет благополучно продавали квартиру в уже построенном доме в 2 раза дороже», — комментирует Евгений Сандлер, коммерческий директор группы компаний INGRAD, уточняя при этом, что рекомендовать покупать долгострои именно в расчете на гарантированную прибыль не советовал бы. Хотя, когда объект визуально практически достроен и готовится к вводу в эксплуатацию, соглашаются опрошенные эксперты, риски сведены к минимуму купить квартиру в новостройке. А цена при этом обычно все же остается ниже рынка.

Ознакомиться с полным вариантом статьи можно на сайте http://dom.lenta.ru/articles/2016/04/25/dolgostroy/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *