региональная компания недвижимости

Ошибки при региональных сделках

Часто сделки с недвижимостью становятся серьезным испытанием и приводят к огромной бумажной волоките и головной боли. Если все делать самостоятельно без специальных навыков и знания законов. Однако, риэлторские компании недвижимости готовы помочь в реализации покупки и избежать многих ошибок, которые ударят, как по карману, так и по здоровью покупателя.

Перечень неправильных действий, которые совершают люди при сделках в других регионах.

1. Доверяют рекламе.

Если в вашем городе рекламируются два петербургских застройщика, это не значит, что они лучшие и безопасные. Чаще всего на регионы выходят застройщики с плохой репутацией, объекты которых избегают покупать местные жители. В Питере 500 строек и 250 застройщиков, Жилищная программа «Переезжаем в Петербург» бесплатно для клиента проводит консультацию и поиск наиболее надежной, удобной и подходящей клиенту квартиры, пользуясь всей базой строящейся недвижимости.

2. Считают, что риелторы Петербурга пытаются «втюхать» то, на чем больше всего заработают, а частные объявления размещают «честные» люди, которым жалко денег на «жадных» риелторов.

На самом деле риэлторские компании недвижимости Петербурга работают на вторичных рекомендациях своих клиентов, и мы защищаем интересы наших клиентов, — тех кто к нам обратился — так, чтобы в дальнейшем нас рекомендовали. А среди частных бесплатных объявлений «без посредников» очень часто скрываются мошенники, как раз рассчитывающие на людей избегающих «жадных риелторов».

3. Привозят наличные деньги в большом объеме и приступают к выбору недвижимости.

Деньги надо перевозить безналом — банковским переводом, снимать непосредственно перед сделкой; или же рассчитываться через аккредитивный счет, а также через депозит нотариуса. Подбор варианта для переезда мы для своих клиентов делаем заранее, еще на стадии продажи квартиры в своем родном городе.

4. Руководствуются в принятии решения мнением знакомых или родственников такого характера: «Я купила у этого застройщика и отлично живу! У него можно покупать!».

Руководствоваться надо независимой экспертной информацией, которую могут дать риэлторские компании недвижимости. Мы своим клиентам рассказываем о каждом застройщике, чем он знаменит, сколько строек построено, сколько из них задержано, проверяем документы и договоры, сравниваем с аналогами. И на основе сравнения и выделения наиболее важных функций, клиент делает самый правильный для себя выбор.

Человек, пробежавший по минному полю, тоже будет всем рассказывать, что там можно спокойно ходить, а человек, пять лет проживший в квартире, не помнит недостатков при строительстве и не может сравнивать беспристрастно.

5.Влюбляются в первую посмотренную квартиру, верят на слово ее продавцу о чистоте документов: «не может же лукавить такой милый человек».

Для принятия решения надо осмотреть от 3 до 50 квартир, чтобы было с чем сравнить. И перед тем, как вносить залог, необходимо проверить историю квартиры с момента создания дома, на наличие нарушенных прав приватизации детей, выписанных в места лишения свободы людей, состоящих на учете в туберкулезном диспансере, выписанных в ПНД и НД на лечение, соответствие предъявляемых документов действительности. И только после этого мы рекомендуем приступить к подготовке сделки и внести залог.

6. Считают, что отдел продаж застройщика — это гораздо более надежный и правдивый консультант, чем риелтор.

Отдел продаж застройщика самый продает ТОЛЬКО этого застройщика и заинтересован в продаже ТОЛЬКО этих квартир, и вообще не заинтересован в клиенте после совершения покупки. Поэтому в отделе продаж не рассказывают никакой негативной информации, даже если знают. Некоторые ОБЯЗАНЫ лгать покупателю по внутреннему распоряжению застройщика. Например, вам никогда не скажут: «у нас нельзя покупать, у нас не действительно разрешение на строительство и нарушается регламент использования земли». Вам скажут: «заключайте предварительный договор и давайте деньги наличными под приходному ордеру. Ну что вы, конечно именно так и написано в 214 законе — все так делают, не переживайте! Выпейте чашечку Латте».

7. Уверены, что схемы сделок по всей России одинаковые.

И отдают деньги при подписании договора. В Петербурге действует рекомендованная всеми риелторскими сообществами, в том числе СРО, схема, когда расчеты должны проходить либо через аккредитивный счет, либо через сейфовую ячейку расчетного центра, либо депозит нотариуса. Выплаты продавцу происходят по следующей схеме: 50% ПОСЛЕ регистрации договора КП, 90% — после регистрации договора и снятия с регистрационного учета ВСЕХ ранее зарегистрированных лиц (пустая Ф9) и 100%, когда к ранее перечисленным обстоятельствам добавляется Акт приема квартиры.

8. Полагают, что если они не знают в чем состоит услуга риэлтора, то она им не нужна, есть же интернет, где такие же «профессионалы» делятся своим разовым успехом, выдавая это за опыт.

В нашей компании, человек взявший на себя обязательства работы риелтором, должен обязательно пройти обучение. Первые четыре сделки стажер проводит при полном участии наставника, потом все сделки контролируются менеджером и юридическим отделом. И только на четвертый год работы сотрудник может работать менеджером, то есть, принимать решения повышенного уровня ответственности — проверять документы по сделке и разрешать ее. Что другие риэлторские компании недвижимости частоупускают из вида. Просто, чтобы понимать пропасть, пролегающую между опытом человека, совершившего самостоятельно одну-две сделки, и опытом риэлтора, ежемесячно совершающего сделки и несущего ответственность за свои решения.

9. Им кажется, что риэлторские компании недвижимости не несут ответственности за сделки, поэтому не имеет смысла к ним обращаться: «Я своим деньгам и поступкам — лучший контролер, мне помощь не нужна».

Риелторы — зарегистрированная государством профессия. Риэлторские компании недвижимости подчиняется закону о правах потребителей и является деятельностью по предоставлению услуг. В соответствии с законом, мы отвечаем за качество предоставляемых услуг и несем за них ответственность. Также, некоммерческими партнерствами разработан Стандарт Профессиональной деятельности, в рамках которого агентства-члены НП обязаны оказывать услуги потребителям. И Соответствие агентств этим стандартам проверяет специальная комиссия, организованная в рядах НП. А самое главное, что профессиональная деятельность членов СРО АН «Палата Недвижимости» застрахована договором коллективного страхования профессиональной ответственности в государственной страховой компании ВСК на сумму 100 миллионов рублей.

10. Думают, что риелторы — это «просто информационные посредники, знающие, где и что продается».

Сейчас в Петербурге действует открытое информационное пространство в недвижимости: все, что продается — есть в рекламе, все можно найти, только трудно, потому что очень много сайтов и газет, кричащих о недвижимости, и обывателю непонятна актуальность и полнота информации.

Риэлторские компании недвижимости знают их все и просто экономит клиенту время поиска, это маленький бонус к его основным задачам, а ни в коем случае, не единственное умение. Работа агента вкратце заключается в следующем:

  • выявить и обозначить ряд значимых для покупателя параметров;
  • сделать максимально полную выборку подходящих под запрос объектов, отсеяв не подходящие по параметрам, типу сделки;
  • провести прозвон и предварительный опрос продавцов с назначением просмотров подходящих и отсеиванием не подходящих вариантов;
  • сопроводить покупателя на просмотры, консультируя по ответственным моментам — на что надо обращать внимание, как себя вести, чтобы не подняли цену и побольше сторговать, как выявить скрытые дефекты и тд.

Этот цикл повторяется несколько раз, с изменением входящих параметров, чтобы клиент был 100% точно уверен, что то, что он выбрал — действительно лучшее, что есть для него, или нашел ту самую квартиру, в которой он мечтал жить. В обоих случаях потом идет проверка документов, проведение предварительных переговоров относительно дальнейшей структуры сделки, выявление попыток мошеннических схем или просто лукавства продавцов и контрагентов.  Глубокая проверка истории квартиры и внос залога после всего этого.

Весь этот путь первого этапа, на самом деле, является самым дорогостоящим в работе и риэлторские компании недвижимости проделывают его до конца, так как для достижения действительно идеального для клиента выбора, и для предотвращения заранее всех возможных проблем до того момента, как клиент рискнет деньгами, внеся залог, необходима очень высокая квалификация, опыт, ответственность исполнителя и профессиональные качества. А дальше идет рутина по подготовке и сопровождению сделки, хотя клиентам кажется, что именно за нее они и платят.

А именно:

  • подготовка и проверка документов;
  • проведение переговоров и согласование сроков и условий сделки;
  • договоренность и координация с депозитариями, нотариусами, МФЦ и другими необходимыми службами;
  • сопровождение и консультирование во время расчетов;
  • проверка и отслеживание условий проведения расчетов в интересах клиента;
  • сопровождение при подписании договора и подачи его на регистрацию;
  • отслеживание прохождения регистрации, получение документов;
  • проверка объекта на права третьих лиц (выписка зарегистрированных);
  • проверка отсутствий задолженностей;
  • проверка соответствия объекта просмотренному;
  • сопровождение подписания Акта приемки, сопровождение окончания расчетов и присутствие при написании расписки.
  • В дальнейшем консультирование по любым вопросам, связанным с приобретением .

Все, услуга оказана. Если покупатель может прочитав этот список действий по каждому пункту сказать: «Я могу это достаточно качественно сделать сам» — то да, такому покупателю помощь риэлтора понадобится просто для экономии времени и сил.

11. Считают, что «проверка документов», о которой так много говорят риелторы, — это взять у продавца «свидетельство о регистрации» и сравнить его паспортные данные.

Вот перечень документов, которые риелтор (агентство) проверяет перед сделкой на наличие противоречий, ошибок, подлогов, попыток мошенничества:

  • договор, на основании которого получена собственность, например, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации, документы на предыдущую сделку (если есть у продавца, если нет, почему нет?),
  • ф9, ф7, ф12,
  • копия архива с момента постройки дома,
  • выписка из ЕГРН, ранее выписка из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт (если есть),
  • технический паспорт (если есть или если нужен),
  • паспорта собственников,
  • брачное состояние (свидетельство о браке, свидетельство о смерти).

Совпадают ли данные во всех документах, если нет, то почему? Были ли в истории квартиры права детей, правильно ли они соблюдены, кто был прописан до приватизации, почему не участвовал, снялся ли потом с регистрационного учета, надо ли требовать досрочной выписки таких людей? Было ли в истории наследство, не нарушены ли права наследников, дарение? Были ли зарегистрированы в квартире посторонние люди, временно, постоянно, зачем? Нет ли недееспособных, состоящих на учете в ПНД или НД? Не идет ли дом под снос, нет ли на объекте обременений приставов, судов, третьих лиц? и т.д. Можете проверить все сами? Тогда вперед! Нет? Обращайтесь к хорошему риелтору.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *