По мере роста: как купить квартиру, когда есть старая ипотека

ПО МЕРЕ РОСТА

О том, как купить новую квартиру, когда еще платишь ипотеку за предыдущую

АППЕТИТ ПРИХОДИТ ВО ВРЕМЯ ЕДЫ. ПОГОВОРКА, КОТОРАЯ ПОДХОДИТ  ДЛЯ ОЧЕНЬ МНОГИХ СЛУЧАЕВ В ЖИЗНИ. ВЧЕРАШНИЙ СТУДЕНТ СПАЛ И ВИДЕЛ, КАК ОН ПОКУПАЕТ СВОЮ ПЕРВУЮ, СТАРЕНЬКУЮ ОТЕЧЕСТВЕННУЮ МАШИНУ, ЗАНИМАЯ В ДОЛГ У ДРУЗЕЙ И РОДИТЕЛЕЙ.

Проходит совсем не много времени после того, как тяготы общественного транспорта забываются, и аппетит сегодняшнего уже молодого менеджера растет. Студентом он мог себе позволить ездить на разваливающейся «копейке», молодому же специалисту нужна машина посерьезнее.

Дальше – больше. Аппетит разыгрался, и нам уже необходимо авто представительского класса и так далее.

С квартирами та же самая ситуация.

Сначала пределом мечты кажется переезд из коммуналки в отдельную квартиру.

Потом нас одолевает желание отделиться от родителей, и съемная квартира кажется раем. Повзрослев немного, мы сталкиваемся с тем, что нас перестает устраивать жизнь в чужих квадратных метрах и нужно покупать свою квартиру.

Купив, допустим, «однушку», мы также не успокаиваемся. Мы женимся, выходим замуж, рождаются дети и… наша «однушка» грозит нам тем самым ненавистным бытом, о который разобьется любовная лодка.

Человеку нужно пространство. И не положенные государством квадратные метры на человека, а гораздо больше.

Что делать в том случае, когда предыдущая квартира была взята в ипотечный кредит, который до сих пор не выплачен, а жизнь требует увеличения площади обитания?

ХОРОШЕЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВО

Это проблема многих молодых семей. А молодые семьи – основные клиенты ипотечных отделов всех банков. Они активны и в большинстве своем платежеспособны (а какие могут быть варианты, когда в коляске плачет младенец).

В основном пары берут ипотечный кредит на срок до 15 лет.

За это время, разумеется, у подавляющего большинства рождаются дети. И нужно что-то срочно предпринимать.

Вариантов немного.

Если нужно взять второй ипотечный кредит, то первую ипотечную квартиру придется продавать. Некоторые в срочном порядке, собрав необходимую сумму из разных ресурсов, гасят досрочно долг и берут новый кредит.

Тогда банк, в котором был взят первый кредит, будет лоялен к таким заемщикам (особенно если они не имели проблем со сроками ежемесячных выплат). Вплоть до того, что выдаст новый кредит при наличии непогашенного первого в том случае, если заемщик покажет счет, на котором будет лежать достаточная сумма денежных средств.

Логика у банкиров тут простая: зачем отказываться от денег, если человек в состоянии их платить?

ПРОСТРАНСТВО ВАРИАНТОВ?

Если говорить языком документов, то предложенный вариант возможен при соблюдении следующих условий: в сумме выплаты по обоим кредитам не должны превышать 50% подтвержденных доходов заемщика и созаемщиков.

Тут нужно понимать, что доходом банк считает не только сумму, указанную в справке 2-НДФЛ или в справке по форме банка, но и ваши «халтуры», то есть подработки, а также дивиденды с вкладов и ценных бумаг и даже суммы, которые вы получаете, допустим, сдавая какую-либо принадлежащую вашей семье недвижимость.

| Читайте также: Семейная ипотека со ставкой 6%

Но только что мы рассмотрели идеальный вариант, который очень часто совершенно не совместим с нормальной жизнью и обычными условиями.

Скорее всего, даже если с доходами у будущих заемщиков все в порядке, у них не находится накопленных средств на первоначальный взнос за вторичную ипотеку большего объема. Конечно, банки могли бы брать в залог ту собственность, за которую клиент еще расплачивается (особенно если большая часть долга уже погашена).

История знает случаи, когда в собственности у потенциальных заемщиков находилась такая «лакомая» недвижимость, что под ее залог банк им давал два ипотечных кредита. Но это совершенно точно исключение, а не практика.

Многие банки вообще не рассматривают как залог недвижимость, обремененную пускай и небольшими, но долгами.

ВСЕ НА ПРОДАЖУ!

Но даже если банку, в который вы обратились, не чужд дух авантюризма и он согласен выдать вам второй ипотечный кредит, то условия, которые выставит кредитор, будут не слишком выгодными.

Обычно ставка под залог имеющейся у вас недвижимости  выше той, которая назначается при выдаче кредита под залог приобретаемого жилья. Разница составляет примерно 3-5%.

Причина такой несправедливости в отношении клиента объясняется банками тем, что при возникновении у заемщика сложностей с оплатой кредита отобрать за долги имеющуюся у него в распоряжении собственность сложнее, чем оставить себе залоговую. Занимает дольше времени и требует больших материальных вложений в судопроизводство.

Итог один: квартиру, взятую в ипотеку, нужно продавать. Вырученные за нее деньги нести в банк в счет погашения кредита. А остаток потратить на получение второго ипотечного займа.

Иными словами, нужно начинать все с начала.

| Читайте также: Вы все еще переплачиваете по ипотеке

Чтобы быть до конца честными, необходимо обозначить, что банкиры не в восторге от подобных операций с недвижимостью и за свое согласие на продажу квартиры, за которую вы не выплатили залоговую стоимость, просят 1% от суммы остатка долга. Могут и вовсе отказать в сделке.

Но бизнес на то и бизнес, чтобы развиваться.

На рынке недвижимости последних лет стала очень популярна услуга агентов, которые могут подобрать вам покупателя, готового за скидку погасить ваш долг и перекупить эту квартиру.

Так что, раздумывая над вопросом, нужно ли нам расширяться, можем ли мы это себе позволить и т. д., стоит вспоминать древнюю мудрость: если дается желание, дается и возможность его осуществления.

Источник  — www.bn.ru ,  женский журнал о недвижимости «Квартирный вопрос», N 13, ГК БН

Остались вопросы?

ЗВОНИТЕ: 8(800)333-27-12. Звонок бесплатный. Мы ответим на все ваши вопросы.
ПИШИТЕ: info@spb-new.ru — мы Вам ответим письмом.
ПРИЕЗЖАЙТЕ: Санкт-Петербург, Лиговский пр. дом 71, офис 410