Покупка апартаментов

Вопросы покупки апартаментов

Все о покупке апартаментов

Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», автор жилищной программы «Переезжаем в Петербург»

Портрет покупателя? Даже если это первое жилье – можно ли обойтись без прописки?

Апартаменты бывают разные

Первая категория – апарт-отели, где продаются, по идее, гостиничные номера с кухней. Дом сделан как гостиница со стойкой ресепшн, сдачей апартаментов в аренду занимается управляющая компания. По сути дела, покупая апартаменты, покупатель становится совладельцем гостиничного комплекса. Такую схему часто используют в Европе, например, на побережьях.

Вторая категория – это многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для строительства коммерческих зданий. Застройщики нашли хитрый ход, как построить жилой дом на такой земле – если в назначении использования земельного участка разрешено строение гостиничного комплекса, они строят жилой дом и называют его апарт-отель, соблюдая требования для коммерческих строений, предназначенные для гостиниц.

Если в назначении земли разрешена постройка только офисных помещений, а застройщик строит жилой дом и продает офисные помещения, называя их апартаментами. Использование их под жилье остается на страх и риск покупателя, потому что по сути жить в офисе нельзя. Хотя действующих инструментов для блокирования проживания, я не встречал.

Третья категория – переделанные старые производственные здания, так называемые лофт-проекты. На мой взгляд, самое интересное с точки зрения необычной концепции проживания. Классикой вида являются большие двухуровневые квартиры с панорамным остеклением и дизайнерскими изысками, расположенные в краснокирпичных заводских зданиях 18-19 вв постройки. К сожалению, чтобы законно сделать их гостиничными, приходится производить вывоз грунта на несколько метров вглубь и очистку старых строительных конструкций. Не все на это готовы.

В основном, апартаменты первого вида покупают люди от 30 до 50 лет, имеющие постоянное жилье. По большому счету, это инвесторы, вкладывающие деньги в доходную недвижимость в виде апартаментов. Зачастую они отдают апартаменты в управление УК.

Апартаменты второго вида покупают люди, далекие от понимания разницы между коммерческими помещениями и жилыми. Самое большое заблуждение такого покупателя, которое застройщики не развеивают – единственное отличие апартоментов от квартир – невозможность прописки.

Покупатели третьего вида апартаментов  — успешные бизнесмены, не безразличные к архитектуре и современным направлениям дизайна.  

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, предназначенная для ведения гостиничного бизнеса, то есть кратковременного пребывания, а не проживания. Апарт-отели строятся на землях, не предназначенных для строительства жилой недвижимости. Характеристики апартаментов не соответствуют санитарным нормам и требованиям, предъявляемым к аналогичной жилой квартире.


Юридические особенности и принципы сделок с апартаментами?

Особых юридических отличий нет. Все сделки сейчас проходят по одной схеме: заключение договора и его регистрация.


Налогообложение апартаментов?

Это один из основных факторов отличия нежилой недвижимости, о котором забывают или не знают покупатели. Для коммерческой недвижимости налог на имущество составляет 2% от стоимости в год. На квартиры налог на имущество вычисляется по другой схеме и в 90% случаях получается значительно меньше. Коммунальные платежи зависят от условий УК и здесь нет различия между жилым и нежилым помещением.

Перевод в жилой фонд

Можно ли перевести апартаменты при наличии всей необходимой инфраструктуры в жилой фонд? И нужно ли это покупателям? Апартаменты в апарт-отелях перевести в жилой фонд нельзя, их невозможно подогнать под требования жилья и здание, как правило, построено на землях, не предназначенных для жилого фонда.

Можно использовать под офис?

Использование апартаментов под офис: что для этого нужно? Какие есть подводные камни? Требования к помещениям?   Апартаменты – по сути коммерческое помещение, никаких дополнительных разрешений на размещение там офиса, не надо.  Вот разместить гостиничные номера в коммерческом помещении предназначенном для использования под офис будет действительно сложно.

 

| Читайте также: Уверенность в будущем

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *